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og捕鱼客户端:日本二手楼越旧越吃香?记住15年是分水岭!

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不管是买香港楼还是外地楼,用于自住还是投资,有些人总觉得地段好的新楼永远是首选;也有人觉得二手楼因为损耗而价钱上有折扣,更值得投资。如果投资日本楼,究竟买新还是二手好?

图片来源:GETTY IMAGES

二手楼相较于新楼,不同之处在于损耗程度,这点放诸四海皆相同,新楼买回来后,如果不考虑地段因素带来的升值,理论上不动产是会因为每年折旧,价值出现下降的。就拿日本最常见的公寓举例,一般来说,公寓的价值在落成时是最高的,之后会逐渐下跌。而价格下跌最快的阶段,通常是在新楼购入后的5年内,之后价值就会趋于平稳。

也就是说,在日本购买新公寓,过几年之后再卖出的话,将会承受最大的折旧损失。假设以6,500万日圆购入一手公寓,住了10年后以4,800万日圆出售的话,实际上就多花了「1,700万日圆+贷款利息+各种洗费」。

如果以3,100万日圆购入价格趋于稳定的二手公寓,那么就算再住一段时间,以2,900万日圆出售,最终也只是多花「200万日圆+贷款利息+各种洗费」罢了。

那么如何找出「价格趋于稳定的二手楼」?主要看房产的「筑年数(建筑年数)」。

所谓的筑年数(建筑年数),其实就是建筑物新建后经过的年期,而且在日本房产的建筑用语中,有时还会将建筑年数进行更进一步的细化。

比方说建筑年数较短的叫「筑浅」,较长的叫「筑古」。当然有时为了表示具体的建筑年期,会直接以「筑X年」这样来表示。在以往的交易数据中,日本权威的不动产公司RENOSY发现,日本建筑年数在15至20年左右的二手公寓,销量、转手率及回报率是最高的(相较于建筑年数较短的二手公寓而言)。

从数据来看,房产价值基本上在建造了20年之后,基本就停止下跌了,这点和我们开初提到,公寓价值下跌呈现「先快后慢」的现象一致。那么具体呈现什么样的下降趋势呢?

根据东京カンテイ(东京康泰:音译)在2017年10月发布的首都圈「新建住宅的坪单价」与之「10年之后的住宅坪单价」变化如下:

根据数据能很明显地看到,一栋建筑在新建和建完10年之后相比,坪价下降了76万日圆,而在建造后10年和建造20年相比,坪单价又进一步下降70万日圆。不过建造20年和建造30年相比,却只区区下降了6万日圆。也就是说,价格在建造20年左右,二手公寓的价格就如我们之前所说的「趋于稳定」了。

但无论购买日本二手房的目的是用于自住还是用于投资,最好还是抱着「将来我会将其出售」的想法。也就是说,在购买日本房产前,一定是要「以出售为前提」。因为只有做了这样的前置考虑,我们在选择具体的房源时就会有意识地去看转手率高的公寓。

那按照上述的数据,是不是我们直接买房龄在20年的房子就行了?

在实际的操作中我们发现,如果将房龄框死在20年,那么房源就会变得相对较少,我们将很难在其中进行更进一步的挑选。因此最好的选择方式就是往前再推5年——即选择房龄在15-20年之间的二手公寓,这样一来既能保证房屋的价值趋于稳定,同时可选择的投资范围也足够大。